国务院发展研究中心的一份报告指出，导致最近两年来我国商品房销售价格大幅度提升的主要因素是来自工程造价之外的其他因素，而需求因素并不是价格上涨的决定性因素。
如果我说：“
房价现在已经涨到天上去了！”，开发商和少数官员可能会对我嗤之以鼻，而老百姓和多数官员，则会认同这一真实的现状。
最简单一条证据，就是
老百姓攒钱的速度，已经跟不上房价，甚至哪怕是首付增加的速度。以在东、西、北五环外，或南三环外，购买一套80平米普通住宅，需要在交通成本和生活品质方面做出很大牺牲的地段，而且普通市民从心理上能接受的最小面积（两居室）。
去年年初，5300元每平米，总价42.4万，首付8.48万，基本可以买到；
而现在呢，居然超过了6600元每平米，总价52.8万，首付10.56万了。
这意味着，一套普通住宅，一年之内，总价已经上涨了10万元，而首付也涨了2万元，对于工薪家庭而言，年收入10万，只能靠买彩票，而一年攒下2万元，绝对会让很多白领都感到吃力。要知道，去年北京的人均可支配收入才只有17653元，可以说，
房价已经完全涨到靠工资买不起的程度了。
而这时候，开发商们却坚决一口咬定房价是供需关系决定的，还收买一批伪学者来圆场，实在是颠倒是非，混淆黑白。幸亏我们的政府研究部门及时的讲出了“
房价上涨，主要是供需关系和工程造价以外的因素导致的真相”，希望媒体的朋友们能为老百姓说些真话，为了国家经济的持续发展和建设和谐社会说些真话。
而我写这篇文章的目的，就是要说说，房子到底涨在哪儿了，以及涨在哪里，各自会有那些问题。
⒈
建安成本：
建安成本是房子最直接的成本，平房或厂房400元每平米，6层以下无电梯住宅800元每平米，6层以上26层以下带电梯1200元每平米，就能造出非常好的房子，而且，正如国务院发展研究中心的报告中指出的，建安成本也就是工程造价的涨幅，最多是20%。开发商一直想隐瞒一个事实，那就是
建安成本，会是房价下跌的主要原因，为什么呢？
因为建筑能力供应的增长是刚性的。
中国有着世界上最庞大的建筑从业群体，他们需要大量的工程来维持生计，不管是通过政府工程、开发商还是合作建房，市场每年必须为他们提供充足的就业机会，也就是建筑工程，否则就会引发一系列严重的社会问题。事实上，目前中国的建筑业市场一直存在供大于求的隐患。（也就是有出现北京大白菜或运城西瓜那样的社会问题的可能）
所以，在相当长一段时间内，直接建安成本是不可能快速上涨的。
⒉
配套成本：
这对于很多老百姓，是个陌生而熟悉的领域，只有真正涉足实践，才能体会这一成本在房价中所占的比例。从平房的公摊电线杆、水龙头和公共厕所，到六层无电梯住宅的公摊院墙、栏杆、锅炉房，到电梯楼的公摊地下室、设备间、人防、地下车位和小区绿化，乃至城市大市政费用的增长，几十年来，配套成本的增长，应该说是超乎一般人想象的。
以十六层现代电梯住宅而言，均摊一层地下室将导致成本增加1/16，也就是6.25%，如果是两层，则要增加12.5%，而额外增加的
地下室、人防面积、地下车位面积、小区内七通（自来水、雨污水、电、气、热、路、通讯）、以及小区锅炉和中水、绿化、节能等设施，则都是由于规划和建筑的相关规范，而增加的成本。
虽然我在这里为了提醒读者，而把这一成本清晰的单列出来，但在施工企业看来，这都是强制规范，所以并不提供单独的配套成本，所以，我们要看到以下两点：
⑴ 建安成本涨了20%，其中很大一部分是因为配套成本比例增加导致。
⑵ 对于带电梯住宅，配套成本公摊到住宅面积后，将导致成本再涨约1/3。
（这句话可能还看不懂？
那就说，对于高层建筑而言，由于要公摊配套设施和地下面积，单位成本要比1200元每平米，再增加1/3，也就是400元，达到1600元每平米。）
⒊
经营成本：
这也就是房地产企业的自身成本，包括人员开销、企业利润、企业场地、设备费用、以及企业用于服务支持机构的开销等。
这其中的人员开销和企业利润两部分，存在明显的过快增长，也就是“暴利”。
房地产企业管理层的工资“暴涨”程度，绝对是让人瞠目结舌的，一个“任志强”，在有组织的制造了全国建筑95%不节能，房地产泡沫危机等问题后，却能拿到
八位数基本年薪的现象屡见不鲜，从这一角度来看，
开发商完全是专喝住房人鲜血的妖魔。而且，这其中违法犯罪现象的屡见不鲜。
法律制裁的制度漏洞，正在呼吁中国尽快建立高薪养廉和廉正公署制度。
至于潘石屹之流说他们的企业人员开销只占成本的2%，那更是胡说八道，难道他潘石屹不算是SOHO中国的人员？
（当然，他要说自己不是人，我还真没意见，只是他就算不是人，也休想逃脱法律的制裁。）
⒋
资金成本：
按照国家规定，开发一个项目自有资金要达到35%，按照这部分需要投入一年，年回报12%计算，加上使用两年65%的贷款，年息7%，在期房预售制度下，对于规范的企业而言，必须有能力把资金成本控制在 35% x 12% + 65% x 7% x 2年 = 13.3% 以内，实际上，由于垫资施工、资金分批投入等原因，有实力的公司甚至可能把资金成本压缩到7%。
但不管怎么说，正常情况下，
资金成本占房地产成本的10%以上，而且由于中国的银行信贷和资本运作市场的不规范，还有逐渐增加的趋势。
⒌
土地成本：
这个是我最想说，也最不想说的成本，因为这里面，有两个一想就透，但却一直不能落实的，涉及国家和人民根本利益的道理，一直被官员们忽视着。
在国研报告里，土地成本的涨幅被评估为50%，我认为这个评估是非常客观的。
扣除非正常手段拿地（某些开发商是通过收买官员取得土地的，成本之低让人无法想象，比如周正毅现象），以及
非理性拿地（某些公司存在资产管理的结构缺陷，特别是上市公司，所以管理层宁愿天价拿地，以吸引眼球，换取个人收益的短时高增长，而牺牲企业利益，比如顺驰买领海、金地买亦庄、华润买清河、盈科买工体、北辰买温泉等，这些公司在未来都会因此付出代价，但公司管理层却能驾鹤升天，收入暴涨…）。
总之，最近两年来，土地成本的涨幅确实到了这个骇人听闻的程度。
这里我要说的两个道理，主要是希望中央和主管部门的官员们听的。
⑴ 销售土地使用权有“
不赚钱、收款难、被囤积”三大弊端。
在看过我对北京招拍挂的统计资料之后，会很清楚的得到这个结论。
http://www.linecity.cn/bjtd.xls03年，招拍挂账面收入仅20亿，04年，招拍挂账面收入仅38亿，05年，招拍挂账面收入仅34亿，都是远离政府所希望的预期的。虽然今年到现在为止的招拍挂账面收入已经突破了48亿，但却不得不因导致房价非理性过快增长，危害国民经济被叫停。
在被叫停之前，仅06年的非理性竞价，就给市场带来了37.7亿的土地成本，导致每平米住宅的成本上涨了一千多元，如果再不叫停，房价肯定会全面失控，受损的，必将是整个国家的经济利益。
在这看似繁荣的收入背后，则是北京05年开始大规模清理土地欠款，揭露的更大隐患，北京去年收回了几十块土地，位置最好的，离中南海甚至不到100米，而这仅仅是欠缴土地费用项目的冰山之一角。
从政府公布的04-06年北京市土地供应和开发情况看，仅12%的项目达到验收，数字如下：
04年以来，北京市新供应市场的
建设用地面积4206万平方米，规划建筑面积7866万平方米，平均容积率1.87。未动工面积765万平方米，正在开发的面积2258万平方米，已开发面积仅656万平方米。
注意：
这里的数字是建设用地面积，而且三者加起来只有3679万平方米，有527平方米漏了，其中估计八成是未开发的。
已开发面积乘上平均容积率，是1226万平方米，也就是说，大约7866万-1226万=6640万平方米的规划建筑面积是未开发或正在开发。
请注意，北京还有大量04年以前供应的地皮在开发商手中，这个数字是非常可怕的，国土部公布的是8000万平米，也就是说，
最少有4年的供应量被囤积了，而这些土地
要在两年内被开发的话，就要超过市场的承受能力，所以，在今年土地成本快速增长的前提下，我们也要看到，土地市场的供大于求已经是事实，国土部门再不尽快动手，土地市场是存在降价大甩卖的可能的。这并非危言耸听，对于那些手里有地，没钱开发的开发商来说，谁又愿意步摩根中心的后尘呢？况且他们拿地时的成本是远低于目前的市场价格的，在资金链崩紧到一定程度的前提下，他们是会被迫放弃部分可望而不可及的利润去套现的。
⑵ 非住宅用地招拍挂应尽快取消，由政府持股对租金分红。
北京的非住宅用地销售，从来不象住宅用地销售那样红火，甚至在中关村核心区的几块非住宅用地，还层创记录的被挂一年多还没卖出，而且楼面地价仅5700元。如果政府以地价入股，即便只占60%股份，也就是按照3800元每平米的成本折算建筑价值。按3元每平米每天的租金预期分红，政府也可以得到3元 x 365天 x 60% = 657元每平米每年的回报。
试想，
是每年收657元以上50年划算，还是50年一次性收5700元划算呢？
而且，这样一来，城市非住宅配套建筑的品质和运行都将得到规范，对城市的发展无疑会有更好的促进作用。
所以，我强烈呼吁政府在降低土地成本方面做些事情，特别是采用以土地入股，租金分红的模式，这是完全没必要去争议的，只有这样，才是符合国家和人民利益的，而现在这种一次销售50年的办法，则是在制造严重的国有资产损失，是对国家和人民的犯罪。
⒍
税收成本：
老百姓买房子要交税，房地产开发当然也跑不了，房地产的税费大约占总成本的7%左右，是一笔不小的负担。
最后综合总结一下我这篇文章，看看房子到底涨在哪儿了：
⒈ 建安成本：建筑能力存在刚性特征，涨幅不高，占总成本比例降低。
⒉ 配套成本：由于品质、规划等原因，在总成本中的比例呈上升趋势。
⒊ 经营成本：其中的人员开销和企业利润有过快增长的趋势，须抑制。
⒋ 资金成本：由于信贷和开发模式等原因，增长过快，应出台政策降低。
⒌ 土地成本：增长过快，需要制度改进，特别是官员的为人民服务意识。
⒍ 税收成本：这一刚性成本，涨幅不大，但应尽量减轻自住购房这负担。
目前，这六大成本，在北京东西北四环，大约占总成本的比重约为：
建安成本：1200元每平米/7500元每平米，比例：16.00%
配套成本：0400元每平米/7500元每平米，比例：05.33%
经营成本：0600元每平米/7500元每平米，比例：08.00%
资金成本：0700元每平米/7500元每平米，比例：09.33%
土地成本：4000元每平米/7500元每平米，比例：53.33%
税收成本：0600元每平米/7500元每平米，比例：08.00%
可以看到，由于现在的制度问题，房价确实被抬得太高了，政府官员们真的应该好好为老百姓们想一想，为国计民生想一想，尽快解决房价上涨过快的问题，实现居者有其屋的目标，对你们的乌纱帽也是大有好处的。
在此，郑重感谢国务院发展研究中心的官员们，感谢你们为我们老百姓说了实话，并希望你们再接再励，帮助中央研究出台更多符合国家和人民利益的好政策。 
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